Taxa de condomínio em atraso: como funciona a cobrança

A inadimplência de um único condômino é dividida, na prática, entre todos os outros. A conta de água, a folha dos funcionários e a manutenção do elevador não esperam, e o síndico precisa de um caminho seguro para cobrar sem expor ninguém e sem perder prazo.

A cota condominial é título executivo

Desde o Código de Processo Civil de 2015, o crédito de contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia e documentalmente comprovadas, é título executivo extrajudicial (art. 784, X).

Isso muda o ritmo da cobrança. Em vez de uma ação de conhecimento, que precisa reconhecer a dívida antes de cobrá-la, o condomínio pode propor diretamente a execução. O devedor é citado para pagar em três dias, sob pena de penhora.

Para que a execução seja viável, a documentação precisa estar em ordem:

• convenção registrada e atas das assembleias que aprovaram o orçamento e eventuais cotas extras;
• demonstrativo das cotas em aberto, com vencimentos e encargos calculados mês a mês;
• prova da titularidade da unidade, em regra pela matrícula atualizada.

Encargos permitidos

O Código Civil limita a multa por atraso a 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º). Os juros de mora são os previstos na convenção e, se ela for omissa, de 1% ao mês. A correção monetária segue o índice da convenção.

Cobrar além disso expõe o condomínio a discussão sobre excesso de execução e atrasa o recebimento do que é devido.

Prazo para cobrar

O Superior Tribunal de Justiça fixou, em recurso repetitivo (Tema 949), que a pretensão de cobrança de cotas condominiais prescreve em cinco anos, contados do dia seguinte ao vencimento de cada parcela. Cotas antigas que ficaram sem cobrança vão se perdendo mês a mês.

O imóvel responde pela dívida

A dívida de condomínio acompanha a unidade. Mesmo o imóvel que serve de moradia à família pode ser penhorado para pagar as cotas do próprio condomínio, porque a Lei 8.009/1990 abre exceção à impenhorabilidade do bem de família nesses casos (art. 3º, IV).

Antes do processo, a negociação

Na maior parte das vezes, o condômino em atraso quer regularizar a situação e precisa apenas de uma proposta viável. A cobrança extrajudicial bem conduzida, com comunicação discreta, proposta clara e acordo formalizado, resolve boa parte dos casos sem custo de processo e sem desgaste na convivência.

Alguns cuidados valem para essa etapa:

• nada de listas de inadimplentes em mural, elevador ou grupo de moradores, o que pode gerar dever de indenizar;
• proposta de acordo por escrito, com valor, parcelas, datas e consequência do atraso;
• prazo definido para a negociação, de modo que a execução não fique para depois da prescrição.

Quando o acordo não vem, a execução é o caminho, e a documentação organizada na fase anterior encurta o processo.